Как узаконить перепланировку в квартире: пошаговая инструкция

Ремонт с изменением планировки может сделать жилье удобнее, но такие работы важно оформить по закону — особенно если вы переносите стены, меняете санузел, кухню или инженерные коммуникации. Иначе можно получить штраф, предписание вернуть все как было и проблемы при продаже. Вместе с руководителем компании PEREPLAN Дмитрием Замятиным разберем, как узаконить перепланировку в квартире, какие документы нужны и куда обращаться, если работы уже сделаны.

Фото: Pavel Danilyuk / Pexels

О чем пойдет речь

• Какую перепланировку необходимо узаконить
• Что не получится официально оформить
• Как согласовать перепланировку
• Узаконить по эскизу
• Узаконить по техническому заключению
• Узаконить по проекту
• Какие документы нужны для узаконивания
• Куда подавать документы
• Зачем нужен акт
• Я получил акт — что дальше
• Что делать, если квартира куплена в ипотеку
• Что будет, если не узаконивать
• А если никто не узнает
• Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой
• Памятка, как узаконить перепланировку квартиры
• Коротко о главном
• Ответы на популярные вопросы

С 1 апреля 2024 года в жилищное законодательство России были внесены изменения, которые касаются процедуры согласования перепланировки квартир. Главное нововведение — приведение порядка оформления к единому стандарту: теперь этапы рассмотрения документов и требования к ним стали более понятными для собственников, проектировщиков и уполномоченных органов.

При этом существенного ужесточения правил не произошло. Базовые требования остались прежними: работы по-прежнему нужно согласовывать, если они меняют площадь или границы помещения, приводят к образованию новых комнат либо затрагивают внутреннюю планировку квартиры, даже если общий метраж не меняется. Такие изменения должны быть внесены в техническую документацию и отражены в ЕГРН.

Важный нюанс: правила согласования в разных городах могут отличаться, поэтому я рекомендую заранее проконсультироваться со специалистами из вашего региона. Например, найти профильную компанию в интернете или задать вопрос в экспертном чате, где есть коллеги из разных населенных пунктов.

Если вы задумались о том, как правильно сделать перепланировку в квартире самостоятельно, что для этого нужно и с чего начать, первый шаг — определить, какие работы требуют обязательного разрешения, а какие можно проводить без него.

Для начала давайте разграничим понятия «согласовать» и «узаконить».

• Согласование необходимо получить до начала ремонта. По сути, это разрешение на проведение изменений.
• Узаконивание — это процесс легализации уже сделанного, если предварительное одобрение не было получено. В Москве с 2020 года согласовывать проект можно онлайн.

Несоблюдение этого правила ведет к признанию выполненных работ самовольными со всеми вытекающими последствиями. Далее подробно разберем порядок действий при оформлении и узаконивании перепланировки квартиры в различных ситуациях.

Фото: Mikhail Nilov / Pexels

Какую переделку необходимо узаконить

Согласно новым нормам, согласованию подлежит широкий перечень изменений.

К ним относятся:

• перенос, демонтаж или возведение перегородок и ненесущих стен;
• создание новых или заделывание старых дверных проемов;
• перенос раковины, унитаза, ванны, плиты в другие места (даже в границах одного помещения);
• объединение нескольких квартир в одну или раздел одной на несколько;
• увеличение жилой площади за счет кладовых, гардеробных и иных вспомогательных зон;
• обустройство дополнительных санузлов, кухонь или их ликвидация;
• возведение антресоли.

Согласования не требуют оклейка обоев, покраска стен, замена или перенос проводки и труб, установка новых дверей, демонтаж встроенных шкафов. Данные о любой такой переделке должны вноситься в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Разберем, как узаконить перепланировку в квартире самостоятельно и куда обращаться, чтобы не столкнуться с проблемами при продаже, проверке или оформлении документов.

Фото: Ivan S / Pexels

Что не получится оформить официально

Существует категория изменений, которые не только нельзя согласовать заранее, но и практически невозможно узаконить после. К ним относятся работы, угрожающие безопасности, нарушающие санитарные нормы или права соседей. В этот список входят:

• снос или повреждение несущих стен и колонн;
• объединение жилой комнаты с балконом или лоджией;
• присоединение общедомового имущества (чердаков, подъездов, технических этажей);
• вынос радиаторов отопления на балкон;
• несанкционированная врезка в систему центрального отопления для устройства теплых водяных полов.

Особое внимание стоит уделить расположению зон по вертикали. Нельзя размещать туалет, ванную или кухню над жилыми комнатами соседей снизу. Также не получится оформить вариант, при котором гостиная или спальня оказывается под санузлом живущих сверху. Исключения возможны, если объект находится на первом этаже, под ним расположено нежилое помещение или речь идет о двухуровневом жилье, но такие случаи требуют отдельной проверки.

Часто задают вопрос, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно без проекта или по дизайн-проекту. Короткий ответ на него — никак. Так или иначе, понадобится эскиз, проект или техническое заключение, которые делают проектные организации.

Как согласовать будущие изменения

Идеальный и законный путь — это получить разрешение до старта работ. Процесс начинается с проверки плана из ЕГРН и подготовки документов. После этого готовый пакет подают в согласующий орган — порядок зависит от региона (в Москве эту услугу можно получить через портал mos.ru). Приступать к работам стоит только после получения официального разрешения. А после их завершения необходимо пригласить комиссию для составления акта приемки и затем зарегистрировать изменения.

Пошаговая инструкция

1. Проверьте возможность согласования будущих преображений. Проанализируйте действующее законодательство или проконсультируйтесь со специалистами, чтобы понять, что разрешено выполнять в вашей квартире.
2. Закажите проект перепланировки в организации, которая имеет членство в СРО.
3. Подайте документы в согласующий орган (например, в Мосжилинспекцию через портал mos.ru). Заявление, проект и остальные необходимые бумаги отправляются онлайн — личное посещение не требуется.
4. Получите официальное разрешение и приступайте к ремонту. Важно фиксировать скрытые работы (такие как звуко- или гидроизоляцию) — обязательно актируйте их.
5. Пригласите инспектора для проверки, чтобы подтвердить соответствие ремонта согласованному проекту и получить подписанный акт.
6. Зафиксируйте изменения в Реестре недвижимости и получите обновленную выписку ЕГРН.

Дальше разберем, с чего начать оформление перепланировки квартиры и пошаговые этапы узаконивания на примере того, как это происходит в столице.

Фото: Pavel Danilyuk / Pexels

Узаконить уже выполненный ремонт по эскизу

Этот путь актуален для жителей Москвы и подходит для самых простых, не затрагивающих несущие конструкции и инженерные сети, изменений. Схематический план можно составить самостоятельно или с помощью архитектора. Он должен четко отображать планировку до и после. Однако даже для простых работ часто требуется более серьезное обоснование. Орган власти может запросить дополнительное техническое заключение, если у него возникнут сомнения в безопасности. Поэтому оформляем перепланировку квартиры по эскизу с осторожностью, понимая, что это вариант для минимальных преобразований:

• не затронуты несущие конструкции и перекрытия;
• не переносились границы кухни, санузлов («мокрых зон»);
• вносится минимум изменений: скажем, возведение легких перегородок, расширение проемов в ненесущих стенах.

Такой вариант согласования подойдет только в том случае, если вы планируете минимальные улучшения в своем жилье, например, организовать кладовую на площади коридора. Во всех остальных случаях вам потребуется полноценный проект. За консультацией по процедуре всегда можно обратиться в компании, которые занимаются согласованием. В большинстве случаев они бесплатно объяснят порядок действий и ответят на все вопросы.

Пошаговая инструкция

Разберем, как быстро узаконить перепланировку квартиры после ремонта и что нужно, чтобы внести изменения в документы официально. Ниже — алгоритм действий для Москвы, в других регионах он может существенно отличаться.

1. Убедитесь, что сделанный ремонт соответствует нормам (например, получив консультацию в организации с членством в СРО).
2. Разработайте эскиз. Вы можете сделать это сами.
3. Подайте документ вместе с заявлением на получение акта о завершенной перепланировке в Мосжилинспекцию через сайт mos.ru.
4. Обеспечьте доступ в квартиру инспектору МЖИ. Он проверит, соответствуют ли выполненные работы эскизу. Если все в порядке, подпишет акт.
5. Обратитесь в БТИ для получения нового техпаспорта, в котором будут учтены все изменения.
6. Зарегистрируйте обновленную планировку в ЕГРН.

Фото: Tima Miroshnichenko / Pexels

Узаконить уже выполненный ремонт по техническому заключению

Это документ, который готовит специализированная организация. Он подтверждает, что уже выполненные работы не нанесли ущерба несущим конструкциям дома и соответствуют строительным нормам. Этот вариант — спасательный круг для тех, кто сделал ремонт без проекта.

Процесс узаконивания перепланировки квартиры в этом случае выглядит так: сначала собственник заказывает техзаключение, затем собирает пакет из необходимых документов и подает его в Мосжилинспекцию. Если орган признает изменения допустимыми, выдается акт о завершенном переустройстве. После этого кадастровый инженер готовит новый технический план, а обновленные сведения передаются в Росреестр.

Фото: Gustavo Fring / Pexels

Пошаговая инструкция

1. Получите консультацию в специализированной компании, чтобы узнать, можно ли узаконить работы в существующем виде.
2. Закажите технический паспорт с красными линиями. Специалист БТИ должен прийти в квартиру, зафиксировать изменения и отразить их в техпаспорте. Это будет основанием для разработки технического заключения.
3. Обратитесь в проектную организацию с допуском СРО, чтобы разработать техзаключение о допустимости и безопасности выполненных работ, если ремонт уже сделан.
4. Соберите документы. Вам понадобятся: выписка из ЕГРН, техпаспорт; согласие всех владельцев, если их несколько; справка из Мосгаза, если переносилась газовая плита.
5. Подайте заявление в Мосжилинспекцию. Сделать это можно через mos.ru. Электронное техзаключение должно быть подписано ЭЦП компании.
6. Получите акт о завершенной перепланировке или переустройстве. Он выдается после проверки инспекцией.
7. Внесите изменения в ЕГРН. С полученным документом необходимо обратиться в БТИ для нового техплана, а затем отнести всё в Росреестр.

Фото: Ivan S / Pexels

Узаконить выполненный ремонт по проекту

Это единственный способ, подходящий для Санкт-Петербурга. В Москве достаточно технического заключения, а для некоторых работ — эскиза. Проектная документация, созданная организацией, состоящей в СРО, содержит полные расчеты, схемы и обоснования безопасности. Если перепланировка уже сделана без разрешения, нужно пройти процесс, описанный ниже.

В этом проекте кухню объединили с жилой комнатой. Получилась просторная гостиная с компактной зоной для готовки — идеальный вариант для посуточной аренды. На фото: планировка однушки 40 кв.м в г. Зеленоградске. Дизайнер: Валерия Букина

Столовая мебель бренда divan.ru

Разберем пошагово, как переоформить перепланировку в квартире.

Пошаговая инструкция

1. Заказать проект в компании, имеющей членство в СРО.
2. Отправить документы на утверждение в Межведомственную комиссию (МВК). Оригиналы — в канцелярию районной администрации, электронные версии — через портал Госуслуг Санкт-Петербурга.
3. Получить согласие и выполнить ремонт. На это у вас будет один год — именно столько действует разрешение.
4. Пригласить кадастрового инженера. Он сделает повторные замеры, подготовит новый обмерный план, который затем нужно направить в МВК для оформления акта ввода в эксплуатацию.
5. Полученный на руки экземпляр подайте в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН и получите обновленную выписку.

Фото: Anete Lusina / Pexels

Какие документы нужны, чтобы узаконить перепланировку квартиры

Для начала необходимо определить путь легализации. Базовый пакет включает:

• заявление установленной формы;
• удостоверение личности собственника (паспорт);
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт БТИ;
• эскиз, техзаключение или проект (зависит от вашей ситуации).

Внимательно отнеситесь к сбору всей необходимой документации — любая неточность может привести к задержкам при согласовании и нарушить ваши планы. Проверьте все детали и корректность заполнения бумаг заранее, включая даты, подписи и реквизиты. Фото: Mikhail Nilov / Pexels

Куда подать заявление на перепланировку квартиры

Оно подается в уполномоченный орган местной власти. В зависимости от региона, он может отличаться. Например, в Москве подача происходит только в электронном виде через портал mos.ru. В Санкт-Петербурге необходимо направлять документы двумя способами одновременно — через портал Госуслуг, а также отнести бумажные оригиналы в канцелярию районной администрации.

Фото: Thirdman / Pexels

Зачем нужен акт приемки выполненных работ

Это финальный документ, подтверждающий законность перепланировки. Чтобы его получить, после завершения ремонта нужно подать уведомление об окончании работ. После этого уполномоченный орган направит комиссию для осмотра квартиры.

Специалисты проверят, соответствуют ли сделанные преобразования согласованной документации. Если нарушений нет, составят акт. Он станет основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Фото: Thirdman / Pexels

Я получил акт — что дальше

Финальной точкой процесса официального оформления является обновление сведений в государственном реестре. На основании акта приемочной комиссии администрация самостоятельно направляет информацию в Росреестр. Закон отводит ведомству пять рабочих дней на внесение новых данных.

Задача собственника — проконтролировать этот этап. Что нужно сделать после завершения работ по узакониванию перепланировки квартиры? Не ранее чем через неделю после получения акта рекомендуется заказать новую выписку из ЕГРН и лично убедиться, что в ней отражена актуальная планировка. Только с этого момента, согласно закону, переделка считается официально завершенной и узаконенной.

В ходе ремонта в этих апартаментах избавились от длинного нефункционального коридора — теперь в центре расположена кухня-гостиная, а по бокам — три спальные комнаты. Пространство стало удобнее и современнее. На схеме: четырешка 73 кв.м в г. Санкт-Петербурге. Дизайнер: Дарисо Тулохонова

Предметы для спальни бренда divan.ru

Что делать, если квартира куплена в ипотеку

Если объект находится в залоге у банка, любое существенное вмешательство в планировку требует согласия залогодержателя. Процедура его получения у каждой организации своя. Самовольное проведение работ является нарушением кредитного договора и может привести к требованию о досрочном погашении всей суммы кредита.

При узаконении уже сделанной перепланировки также придется информировать банк и предоставлять ему итоговые документы о легализации, так как объект залога был изменен. Без этого ваша кредитная организация может блокировать последующие операции с квартирой.

Фото: Karola G / Pexels

Что будет, если не узаконить изменения

Это влечет за собой ряд серьезных рисков.

• Административная ответственность: штраф для физических лиц составляет от 2000 до 2500 рублей.
• Уполномоченный орган выдаст предписание о приведении помещения в исходное состояние.
• Жилье станет «токсичным» активом: его практически невозможно продать с привлечением ипотеки, а сделка с оплатой наличными будет сопряжена с огромным дисконтом к цене и риском оспаривания.
• В случае причинения ущерба соседям из-за неправильных работ придется исправить последствия за свой счет.

Фото: Thirdman / Pexels

А если никто не узнает

Надежда на то, что изменения останутся незамеченными, крайне наивна и рискованна. Информация всплывает при любой юридически значимой операции: продажа, дарение, завещание, получение новой выписки из ЕГРН, визит оценщика от банка для ипотеки. Управляющая компания или ТСЖ также могут зафиксировать преобразования во время проверок общедомового имущества.

Рано или поздно факт незаконной переделки станет известен, а легализация со временем может только усложниться из-за ужесточения норм или изменения состава приемочных комиссий. Откладывание решения проблемы лишь увеличивает потенциальные издержки и штрафы.

Фото: Shvets production / Pexels

Очень часто собственники обращаются в компании по согласованию именно из-за жалоб соседей или из-за получения предписания от управляющих компаний. Чтобы не бояться проверок и сохранить хорошие отношения с живущими рядом, лучше согласовать все преобразования заранее и только затем приступать к ремонту.

Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой

1. Необходимо предпринять несколько шагов: Проверьте, совпадает ли фактическая планировка с документами. Для этого запросите у продавца технический паспорт БТИ или поэтажный план и сравните их с тем, что есть на самом деле. Если стены, дверные проемы, санузел, кухня или другие зоны расположены иначе, это повод насторожиться.
2. Если изменения видны, а согласования отсутствуют, безопаснее отказаться от сделки или настоять, чтобы продавец всё узаконил до подписания договора купли-продажи. Покупать такую квартиру без проверки рискованно: банк может отказать в ипотеке, Жилищная инспекция — потребовать вернуть помещение в прежнее состояние, а расходы лягут уже на нового собственника.
3. Если вы все же хотите приобрести объект, в договоре нужно отдельно прописать наличие перепланировки, обязанность продавца предоставить документы о ее согласовании, ответственность за недостоверные сведения и компенсацию возможных расходов. Но надежнее завершить узаконивание до сделки, а не после нее.

Решение о покупке жилья начинается с внимательного взгляда на чертеж: план, цифры, линии. Именно в деталях кроются нюансы, способные повлиять на будущую безопасность и спокойствие владельца квартиры. Фото: Mikhail Nilov / Pexels

Памятка, как согласовать или узаконить сделанную перепланировку

Коротко о главном

1. С 1 апреля 2024 года процедура согласования перепланировки стала проще и прозрачнее благодаря новым стандартам оформления. Существенных изменений в самих требованиях не произошло, но теперь все этапы и документы четко прописаны, что облегчает процесс для собственников.
2. «Согласовать» и «узаконить» — процедуры с разной последовательностью. Критически важно разделять эти понятия: согласовать — получить разрешение до начала работ, предоставив проект. Узаконить — легализовать преображения после того, как ремонт уже сделан. Этот путь сложнее, часто сопряжен с риском отказа и штрафом.
3. Оформление возможно, но только с привлечением профильных специалистов — тех, кто занимается перепланировкой квартир: даже для узаконивания планировки по упрощенному эскизу потребуется новый технический план от кадастрового инженера.
4. Неоформленные изменения создают серьезные юридические и финансовые риски. Надеяться, что «никто не узнает», — большая ошибка. Нарушение может всплыть при проверке счетчиков, жалобе соседей, аварии или любых действиях с недвижимостью. В лучшем случае придется выплатить штраф и пройти процедуру согласования уже постфактум — часто это сложнее, дольше и дороже, чем оформить все заранее.

Фото: Tima Miroshnichenko / Pexels

Эксперт в статье

Дмитрий Замятин — руководитель компании PEREPLAN (телеграм-канал, группа во «ВКонтакте»), которая уже более девяти лет оказывает услуги по оформлению и согласованию изменений в планировке квартир в Москве и Санкт-Петербурге. За это время успешно реализовано более 9000 проектов.

Вопрос-ответ

Сколько по времени узаконивать перепланировку?

Срок рассмотрения заявления ограничен 45 днями (в Москве — 20 днями). После получения положительного решения и акта приемочной комиссии уполномоченный орган (например, Мосжилинспекция) самостоятельно направляет данные в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН в течение пяти рабочих дней. Но на практике весь процесс редко укладывается в пару недель. Обычно он занимает несколько месяцев, потому что многое зависит от подготовки документов, проекта, технического заключения и скорости согласований. Поэтому точно сказать, как долго узаконить перепланировку, невозможно: только сбор документации может занять недели — лучше, если у вас будет существенный запас по времени.

Какие переделки не получится официально оформить?

Главная — нарушение норм при работе с коммуникациями и несущими конструкциями: полное объединение комнаты с газифицированной кухней, работы с несущими стенами без технического заключения, незаконное объединение с балконом и неправильное перераспределение «мокрых зон» (перенос санузла).

Какие штрафы и последствия могут возникнуть за незаконную перепланировку?

Штраф по ст. 7.21 КоАП РФ — 2000–2500 рублей. Главная опасность — предписание Жилинспекции вернуть все в исходное состояние. К тому же квартиру с измененной планировкой сложно продать, потому что банки не дадут ипотеку.